Il contratto di locazione per studenti universitari

Il contratto di locazione per studenti universitari è un tipo di contratto di affitto stipulato tra il proprietario di un immobile (locatore) e uno studente universitario (conduttore) che ha l’obiettivo di fornire un alloggio temporaneo all’utente durante il periodo dei suoi studi.

La formula del Contratto ad uso transitorio

Il contratto di locazione per studenti universitari è una particolare tipologia di contratto di locazione ad uso transitorio. Con uso transitorio si vuole intendere un contratto che deroga alle normali previsioni di legge, per venire incontro alle esigenze particolari delle parti. Questa tipologia di contratto può essere così definita:

Questa definizione è stata predisposta, sulla base di due articoli di legge che disciplinano il contratto di locazione per studenti universitari. Si tratta dell’articolo 5 della Legge n. 431/98 che disciplina le locazioni ad uso abitativo, e dell’articolo 5, commi 1, 2 e 3, del D.M. del 30/12/2002. Normativa, questa, che riguarda specificatamente la stipula dei contratti di locazione per studenti universitari fuori sede. In particolare, nel decreto in commento viene previsto che:

Nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati e di specializzazione nonché nei comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea o di perfezionamento ovvero di specializzazione in un comune diverso da quello di residenza, possono essere stipulati contratti per studenti universitari di durata, precisata negli allegati tipi di contratto, da sei mesi a tre anni (rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore). Tali contratti possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio universitario.

Condizioni da rispettare

La stipula di un contratto di locazione per studenti universitari può essere effettuata soltanto se vi sono alcune condizioni indispensabili. Si tratta di elementi indispensabili che devono sussistere inderogabilmente nel momento in cui il contratto viene redatto e firmato. Si tratta di condizioni contrattuali che il legislatore ha voluto introdurre al fine di agevolare gli studenti universitari che si trovano costretti a spostarsi dal Comune di residenza per esigenze di studio. Affinché si possa stipulare un contratto di locazione per studenti universitari, quindi, è necessario che sussistano, al momento della stipula, entrambe le seguenti condizioni:

• Lo studente deve avere la propria residenza anagrafica in un Comune diverso da quello nel quale frequenta l’Università. Tale condizione deve essere espressamente indicata in una clausola del contratto. Questo, in quanto l’unico motivo che deve giustificare lo spostamento deve essere per gli studi universitari;
• Il comune ove è posto l’immobile concesso in locazione deve essere quello in cui ha sede l’Università (o un Comune limitrofo). In alternativa può essere anche il Comune nel quale si svolgono corsi universitari distaccati.

Forma contenuto e clausole del contratto

Una volta verificate preliminarmente le condizioni sopra indicate è possibile arrivare alla redazione del contratto. Il contratto di locazione per studenti universitari fuori sede deve essere redatto, esclusivamente utilizzando un apposito modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture (D.M. 31/12/2002).

Tale modello prevede che, ai fini della validità del contratto stesso, debbano essere obbligatoriamente indicati nel contratto alcuni elementi fondamentali. Si tratta di elementi che devono necessariamente essere presenti nel contratto di locazione per la sua validità come contratto per studenti universitari. Quindi, sia che tu sia uno studente, o il proprietario dell’immobile devi prestare particolare attenzione al fatto che tu riesca a ritrovare nel contratto questi elementi fondamentali. In mancanza di anche solo uno di questi elementi il contratto non può avere validità come contratto di locazione per studenti universitari.

1. La generalità delle parti

Devono essere riportate le generalità del locatore, e del/dei conduttori del contratto. Il contratto di locazione per studenti universitari può essere sottoscritto da singoli studenti o da gruppi di studenti. Per maggiore tutela del proprietario di casa è concesso che il contratto di locazione possa essere sottoscritto anche dai genitori dello studente o dalle aziende per il diritto allo studio universitario.

2. Dati dell’immobile inventario e planimetrie

Nel contratto deve trovare indicazione la descrizione e l’ubicazione dell’immobile, con i relativi dati catastali. Come indicato in precedenza deve trattarsi di un Comune con sedi universitarie. Un aspetto importante riguarda la possibilità di concedere in locazione parte dell’immobile (es. uso esclusivo di una camera e zone comuni comune cucina e bagno). Tuttavia, non è possibile locare  singoli posti letto, senza apposita autorizzazione in possesso soltanto a chi effettua attività di affittacamere.

Al fine di identificare la parte dell’immobile concessa in locazione consiglio di allegare al contratto una planimetria dell’immobile. Planimetria ove siano evidenziate le parti dell’immobile che sono concesse in locazione. Consiglio anche di allegare un’inventario dei beni presenti nelle singole stanze: sarà utile al momento del rilascio dell’immobile per verificare che quanto era presente sia stato conservato con cura dall’inquilino (in caso contrario il proprietario ha titolo per trattenere il deposito cauzionale).

3. Importo del canone di locazione e attestazione di conformità

Per il contratto di locazione per studenti universitari, ai sensi del D.M. 30/12/2002, il canone di locazione è definito sulla base di appositi accordi locali e stabilito in base ad aree omogenee. In pratica, il locatore può stabilire liberamente l’importo del canone, anche in base alla durata del contratto, alla presenza di arredamento o in base ad eventuali clausole particolari. Tuttavia, l’importo massimo del canone applicabile non può superare le fasce previste per i contratti a canone concordato. A seguito dell’entrata in vigore del D.M. 16.1.2017, i contratti di locazione a canone concordato o assimilati possono essere stipulati anche senza l’assistenza di associazioni di categoria. Tuttavia, i contratti non assistiti possono accedere alla cedolare secca al 10% sono ove ricevano una attestazione di conformità del contenuto economico e normativo del contratto agli accordi territoriali (risoluzione n. 31/E/2018 Agenzia Entrate). Questo aspetto è molto importante, e spesso non viene rispettato dai proprietari di casa.

In relazione a questo aspetto è utile sottolineare quanto indicato dall’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 105/E/2018. Infatti, ove lo stesso appartamento sia concesso in locazione per porzioni a più studenti universitari ed i singoli contratti siano stipulati contestualmente e presentino tutti lo stesso contenuto economico e normativo, è sufficiente un’unica attestazione di conformità da parte delle associazioni di categoria per il complesso dei contratti.

4. Modalità di pagamento del canone

Il pagamento del canone di locazione per studenti universitari può avvenire con qualsiasi modalità. Tuttavia, è preferibile scegliere mezzi di pagamento tracciabili. Bonifico bancario o postale, assegni, sono sicuramente i mezzi migliori.

Per quanto riguarda la ricevuta di pagamento, se si sceglie il pagamento con mezzi tracciabili non è obbligatorio che sia rilasciata. Mentre se si paga in contanti è opportuno che la ricevuta sia rilasciata dal proprietario. Ricordo che il rilascio della ricevuta non è obbligatorio. Tuttavia, se il conduttore la richiede diventa obbligatorio rilasciarla. Sulla ricevuta deve essere applicata una marca da bollo di 2,00 euro se l’importo pagato supera la soglia di 77,47 euro. La ricevuta, ricordo, rappresenta quietanza di pagamento del canone da parte dell’inquilino.

5. Durata del contratto per studenti

L’articolo 3, comma 1, del D.M. 30/12/2002 prevede il periodo minimo e massimo di durata, per questa particolare tipologia di contratto di locazione. E’ previsto che il contratto di locazione per studenti universitari posa avere una:

• Durata minima di 6 mesi;
• Durata massima di 36 mesi.

Le parti non possono stabilire una durata minima inferiore a quella di un semestre, pena la nullità della clausola e l’applicazione automatica della norma sulla durata minima. Se, invece, le parti stabiliscono un periodo superiore a 36 mesi, la clausola è nulla ed anche in questo caso deve essere applicato il periodo massimo di 36 mesi.

6. Clausola per lo studente fuori sede

Uno degli aspetti fondamentali del contratto di locazione per studenti universitari è la clausola che identifica lo studente fuori sede. Affinché il contratto di locazione ad uso transitorio possa trovare applicazione è necessario indicare che lo studente sia iscritto ad un corso universitario presso la locale Università. Ed inoltre che è considerato “fuori sede“. Questa particolare condizione deve trovare posto in una apposita clausola del contratto. La presenza della clausola è fondamentale per la validità di questo tipo particolare di contratto di locazione.

7. Attestazione di prestazione energetica dell’edificio

Come in tutti i contratti di locazione, anche in questo caso, deve essere indicata un’apposita clausola nella quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione. Informazione comprensiva dell’attestato di prestazione energetica dell’edificio. In caso di mancata dichiarazione circa l’APE, locatore e conduttore sono soggetti al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa. Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’APE entro 45 giorni.

8. Cedolare secca

Qualora il locatore decida di avvalersi del regime fiscale della cedolare secca (al posto della normale tassazione ad Irpef), per la tassazione del canone di locazione, dovrà indicare la propria adesione in una specifica clausola del contratto. Clausola che sarà sottoscritta dal conduttore. Ricordo che la cedolare secca ha il vantaggio di consentire il pagamento di un’imposta pari al 10% del canone annuo stabilito. La cedolare consente di evitare il pagamento di imposta di registro annuale ed imposta di bollo. Questo rispettando tutti i requisiti del contratto sopra indicati, altrimenti, non si potrà applicare l’aliquota ridotta del 10% (ma quella piena del 21%). Infine, ricordo anche che il soggetto che concede in locazione l’immobile è obbligato ogni anno a presentare la dichiarazione dei redditi.

9. Divieto di sublocazione

La legge vieta, in questa particolare tipologia di contratti, la facoltà di esercitare la sublocazione. Questo significa che lo studente universitario, conduttore dell’immobile non potrà a sua volta locare l’immobile a terzi.

10. Ripartizione delle spese

Le spese relative al contratto di locazione, come i costi di registrazione (imposta di bollo e imposta di registro), e i pagamenti dell’imposta di registro annuale, devono essere ripartiti in parti uguali. Così come indicato nell’allegato G del D.M. 30/12/2012. Ovviamente tali costi di registrazione non sussistono in caso di adesione alla Cedolare secca.

Rinnovo e recesso dal contratto

Rinnovo del contratto

Il contratto di locazione per studenti universitari ha una durata che va dai 6 ai 36 mesi. Se non succede niente alla scadenza del contratto lo stesso si rinnova automaticamente per un periodo pari alla stessa durata. Alla fine della seconda durata contrattuale il contratto si considera concluso. Qualora una delle parti desideri chiedere la risoluzione anticipata del contratto, questo deve avvenire attraverso una comunicazione di disdetta, da comunicare con almeno tre mesi di anticipo rispetto alla scadenza del contratto. Il rinnovo del contratto prevede la comunicazione all’Agenzia delle Entrate.

Disdetta del contratto

Oltre alla disdetta in caso di scadenza del contratto, nel contratto di locazione per studenti universitari, il conduttore può recedere in caso sussistano gravi motivi. La disdetta anticipata per gravi motivi può essere effettuata dallo studente in qualsiasi momento. Questo previa comunicazione al locatore va effettuata con tre mesi di anticipo.

Recesso parziale di uno studente

Sovente il contratto di locazione per studenti è fatto con più conduttori. In questo caso può esservi un recesso parziale, qualora soltanto uno o alcuni dei conduttori decidano di recedere dal contratto. In questo caso i conduttori che rimangono nell’immobile sono tenuti comunque al pagamento dell’intero canone a favore del locatore. Con la conseguenza che ci sarà da versare una quota di canone superiore rispetto a quella pattuita precedentemente. Per questo motivo, è concesso ai conduttori restanti di sostituire gli studenti che hanno lasciato l’immobile, con altri che intendano accettare le condizioni del contratto già in essere, previa autorizzazione del locatore. Di fronte ad un recesso parziale dal contratto, è fondamentale gestire nel modo più corretto gli adempimenti fiscali. Questo al fine di evitare di incorrere in sanzioni. Infatti, come stabilito dal Decreto del 5/03/1999 e il D.M. del 30/12/2002, il locatore può trovarsi di fronte a due possibili situazioni:

• Recesso di un conduttore senza subentro – In questo caso è opportuno presentare apposito modello RLI all’Agenzia delle Entrate per comunicare il recesso parziale del conduttore;
• Recesso di un conduttore con subentro – Nel caso in cui oltre al recesso parziale dal contratto, vi sia anche il subentro nello stesso da parte di un nuovo studente, è necessario che questi accetti le condizioni del contratto originario. Per questo motivo è necessario stipulare un atto integrativo del contratto originario, dove lo studente darà la propria accettazione a tutte le clausole vigenti. Anche in questo è necessario presentare all’Agenzia delle Entrate il modello RLI, debitamente compilato. In questo caso l’imposta di registro da versare sarà a debito dello studente che rilascia l’immobile e dello studente subentrante al 50% cadauno;
• Recesso totale e subentro – Qualora tutti gli originali conduttori fossero sostituiti dai subentranti, questi ultimi dovranno stipulare un nuovo contratto. In caso contrario il contratto si intenderà risolto ipso jure, salvo il pagamento della indennità di occupazione sino all’effettivo rilascio dell’alloggio.

Morosità dello studente

Oltre che per scadenza naturale, il contratto di affitto può essere sciolto, su iniziativa del locatore, in un solo caso. Mi riferisco alla possibilità che lo studente non effettui i pagamenti del canone di locazione. Se entro 20 giorni dalla scadenza mensile pattuita per il pagamento del canone di locazione questo non venga pagato al proprietario, il contratto può essere risolto.

Il proprietario in questo caso ha facoltà di andare ed ottenere dal giudice la convalida di sfratto per morosità. Lo stesso può accadere se lo studente si rende moroso nel pagamento degli oneri condominiali, quando l’importo non pagato superi complessivamente l’importo di due mensilità del canone.

Tuttavia, sarà il giudice a valutare se tale inadempienze possano condurre ad uno sfratto. 

Spese condominiali nel contratto per studenti

Oltre alle spese legate al contratto di locazione, una componente importante delle spese che il conduttore deve sostenere è legata all’attività del condominio. A tale proposito gli articoli 9 e 10 della Legge n. 392/78 stabiliscono che sono interamente a carico del conduttore, salvo specifico patto contrario, le spese ordinarie. Si tratta delle spese attinenti all’uso dell’immobile e alla fornitura dei servizi comuni. Inoltre, ricordo che lo studente ha diritto di voto, nell’assemblea dei condomini, in ordine alle delibere relative alla gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, in quanto poste a suo carico. Nonché un diritto di intervento senza voto per le delibere relative alle modificazioni degli altri servizi comuni.

Spese a carico del conduttore

Più in particolare sono interamente a carico del conduttore:

• Le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e alla ordinaria manutenzione dell’ascensore;
• Le spese relative alla fornitura dell’acqua;
• Spese dell’energia elettrica;
• Le spese del riscaldamento e del condizionamento d’aria;
• Le spese per lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
• Infine, le spese per la fornitura degli altri servizi comuni.

Spese a carico del proprietario

Mentre, ricordo che sono a carico del proprietario:

• Le spese di amministrazione (compenso all’amministratore, corrispondenza, contabilità);
• Le eventuali imposte a carico della proprietà come pure le assicurazioni del caseggiato;
• L’imbiancatura delle parti comuni, la risistemazione del tetto, delle tubature, dei canali di gronda;
• Le opere che abbelliscono, o rendono più comodo o agevole il godimento dell’alloggio (antenna centralizzata, impianto di ascensore o di riscaldamento).

Nel caso l’appartamento venga danneggiato da rotture (classico caso delle tubature dell’acqua) alla cui riparazione deve provvedere per legge il proprietario, questi deve venire avvisato perché vi provveda. Se egli rifiuterà sarà possibile eventualmente adire al giudice. Non conviene procedere alla riparazione di propria volontà, in quanto, così facendo, si perderà il diritto al rimborso delle spese effettuate.

Agevolazioni fiscali per il proprietario di casa

La stipula di un contratto di locazione per studenti universitari ha il vantaggio di avere delle interessanti agevolazioni per il proprietario di casa. Per i contratti di locazione a canone concordato, come quello per studenti universitari sono previste specifiche agevolazioni sulla tassazione per il proprietario. Ai sensi della Legge n 431/98 il proprietario che stipula un contratto a canone concordato per gli studenti fuori sede ha diritto ad una deduzione Irpef del 30% del canone. Oltre alla deduzione ordinaria del 5%. Si tratta di una agevolazione importante, che deve essere attentamente valutata e ponderata in considerazione anche della cedolare secca. Come detto ricordo che per gli affitti a studenti universitari è possibile optare per la cedolare secca al 10%. Questo in sostituzione della tassazione ordinaria Irpef, con la possibilità di esenzione dal versamento di imposta di bollo e di registro. E’ importante valutare bene la propria convenienza tra le due tipologie di tassazione possibili.

Detrazione fiscale per gli studenti universitari

In un contratto di locazione per studenti universitari le agevolazioni non riguardano solo il proprietario di casa. Sono previste, infatti, specifiche agevolazioni anche per gli studenti. E’ prevista infatti la possibilità di portare in detrazione dell’Irpef il 19% dell’affitto annuo pagato. Questo entro il limite massimo di 2.633 euro annue. In caso di contratti di locazione cointestati deve ritenersi che la detrazione spetti a ciascun coinquilino, su un importo massimo di 2.633,00 euro.

La detrazione, in pratica, consente allo studente di recuperare sotto forma di minori imposte da pagare il 19% dell’importo sostenuto per il canone di affitto. La normativa prevede che la detrazione possa essere concessa a patto che l’università presso cui lo studente è iscritto disti almeno 100 Km dal proprio Comune di residenza (e che si trovi in diversa Provincia). Inoltre, se lo studente non percepisce redditi, la detrazione non va persa. Se ancora a carico dei genitori saranno questi che avranno la possibilità di sfruttare questa agevolazione fiscale.