Il contratto di RENT TO BUY

Il DL 133/2014, nel regolamentare una prassi già diffusa, ha introdotto nel nostro ordinamento la “disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili“, anche detto contratto di “rent to buy“.

Con tale contratto, una parte (il concedente) si obbliga a far godere ad un’altra (il conduttore) un immobile, dietro un corrispettivo, con il diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto.

Tale contratto ha causa mista di vendita e di locazione e si articola in due fasi:

• godimento immediato dell’immobile, a fronte del pagamento di un canone (normalmente più alto di quello di una locazione semplice);
• facoltà per il conduttore di esercitare il diritto di acquisto del bene in godimento.

La successione fra le due fasi non è obbligatoria né automatica, derivando l’acquisto dell’immobile da un “diritto per il conduttore“. Dalla manifestazione di volontà del conduttore di acquistare l’immobile deriva l’obbligo per il proprietario di cedere l’immobile stesso al prezzo concordato.

Ratio

L’intento del legislatore con tale contratto è quello di “consentire all’acquirente l’immediato conseguimento del bene, diluendo nel tempo l’impegno finanziario, ed al venditore la collocazione dell’immobile (con conseguente sgravio dell’onere finanziario sostenuto per la costruzione)” (così il Consiglio nazionale del Notariato, nella nota 15.9.2014).

Come chiarito anche dalla Relazione illustrativa, tale misura è “volta a favorire la ripresa delle contrattazioni immobiliari, soprattutto con riferimento a quelle categorie (di soggetti) che hanno maggiori difficoltà ad acquistare in contanti“.

Elementi costitutivi

Gli elementi costitutivi di tale fattispecie contrattuale sono:

• l’immediata concessione in godimento di un immobile da parte del concedente in favore del conduttore;
• il pagamento da parte del conduttore di canoni di locazione in favore del concedente;
• il diritto del conduttore di acquistare successivamente il bene dietro il pagamento di un prezzo;
• l’imputazione di una quota dei canoni, nella misura indicata in contratto, al corrispettivo del trasferimento.

Fig.1 – Contratto di Rent to buy.

Disciplina

La disciplina del contratto di rent to buy è contenuta all’art. 23 del DL 133/2014¹.

Le nuove norme prevedono in particolare:

• la trascrizione del contratto di rent to buy come un contratto preliminare, in tal modo estendendo a tali contratti l’effetto “prenotativo” tipico della trascrizione del preliminare;
• l’applicazione, durante la fase di godimento dell’immobile, delle norme civilistiche sull’usufrutto in relazione ad inventario e garanzia (artt. 1002 – 1003 c.c.), suddivisione delle spese di manutenzione (artt. 1004 – 1007 c.c.) e pretese di terzi e/o liti (artt. 1012 – 1013 c.c.).

Inoltre, specifiche regole sono previste per il caso di:

• inadempimento del concedente e del conduttore;
• fallimento del concedente e del conduttore.

1. Ambito di applicazione

Posto che la norma non individua alcuna caratteristica specifica in capo alle parti che possono concludere tale contratto, né fa riferimento a specifiche tipologie di immobili, si ritiene che il contratto di rent to buy:

• possa essere stipulato da chiunque (privati, professionisti, imprese, società, persone fisiche o persone giuridiche)²;
• possa riguardare ogni tipo di immobile, non distinguendosi tra fabbricati abitativi o strumentali, né tra fabbricati e terreni.

L’unico riferimento specifico alla tipologia di immobili è stato inserito all’art. 23 co. 4 del DL 133/2014, a norma del quale al contratto di rent to buy avente ad oggetto un’abitazione si applica il divieto di cui all’art. 8 del DLgs. 20.6.2005 n. 122 fin dalla concessione del godimento. Ai sensi di tale disposizione, “Il notaio non può procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile“.

Come sottolineato nella prassi, contenendo il DLgs. 122/2005 disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, “il rinvio fa supporre che siano oggetto di rent to buy anche le abitazioni in costruzione” (così il Documento Fondazione Nazionale dei Commercialisti 15.3.2015, p. 7).

Rent to buy d’azienda

Non sembra potersi escludere l’applicazione del contratto di rent to buy alle attività commerciali, mediante la figura del rent to buy d’azienda.

La fondazione italiana del Notariato³, ha suggerito la possibilità di concludere tale tipologia contrattuale, consistente in un collegamento negoziale tra:

• un contratto di affitto d’azienda e
• un contatto preliminare di cessione di azienda (o un’opzione d’acquisto).

Lo strumento in questione consentirebbe al conduttore di entrare subito nel godimento dei beni dell’azienda, inizialmente in affitto con pagamento di un canone periodico (fase rent) e successivamente diventarne proprietari (fase buy) pagando un prezzo, dal quale vengono scomputati, in tutto o in parte, i canoni pagati in precedenza.

2. Forma

Il legislatore non ha previsto una forma specifica per la stipula del contratto di rent to buy, qualificandosi così come contratto a forma libera.

La forma scritta è richiesta ai fini della trascrizione nei registri immobiliari.

Trascrizione

I contratti di rent to buy devono essere “trascritti ai sensi dell’art. 2645-bis codice civile” (art. 23 co. 1 del DL 133/2014).

In questo modo, si estendono al contratto di rent to buy le garanzie disposte dal codice civile in caso di trascrizione del preliminare se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autentica o accertata giudizialmente⁴.

Nello specifico, l’art. 2645-bis co. 2 c.c. dispone il c.d. “effetto prenotativo”, in virtù del quale, ove il definitivo sia trascritto, la trascrizione del preliminare prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente venditore dopo la trascrizione del preliminare medesimo.

La trascrizione rende così il contratto di rent to buy opponibile ai terzi, garantendo il futuro acquirente da eventuali atti di disposizione del bene da parte del concedente successivamente alla conclusione del contratto.

Rispetto al contratto preliminare, però, per il contratto di rent to buy i termini di durata massima dell’effetto “prenotativo” sono aumentati a tutta la durata del contratto di locazione, per un periodo non superiore comunque a 10 anni (art. 23 co. 3 del DL 133/2014). Superato tale termine, viene meno l’effetto della opponibilità ai terzi dettata a garanzia della parte interessata all’acquisto.

Nel caso del contratto preliminare, l’effetto prenotativo opera solo se la trascrizione del definitivo avvenga entro un anno dalla data convenuta per la stipula del definitivo o comunque entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare (art. 2645-bis co. 3 c.c.).

La trascrizione “produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile“, previsti per il contratto di locazione ultranovennale (art. 23 co. 1 del DL 133/2014).

Norme applicabili

Oltre alle norme sopra richiamate, al contratto di rent to buy si applicano (art. 23 co. 3 del DL 133/2014):

• le previsioni relative alla cancellazione della trascrizione del preliminare (art. 2668 co. 4 c.c.)⁵;
• le norme sul privilegio speciale che sorge sull’immobile a garanzia dei crediti (di restituzione) del futuro acquirente in caso dell’inadempimento del venditore (art. 2775-bis c.c.);
• le disposizioni concernenti l’ipoteca iscritta sul bene oggetto del contratto (art. 2825-bis c.c.).

3. Contenuto e autonomia contrattuale

Salvo la specifica disciplina dettata dal legislatore, rimane nell’autonomia delle parti la regolamentazione del contenuto del contratto⁶.

Fra gli aspetti rimessi alla determinazione delle parti vi sono, ad esempio, i seguenti elementi:

• la durata della fase di godimento (pur con il limite temporale dell’efficacia “prenotativa” della trascrizione);
• la quota di canone che va a remunerare il godimento del bene e la quota da imputare a corrispettivo della successiva vendita (ad esempio, può essere contrattualmente previsto che l’intero canone debba essere imputato al prezzo)⁷, che dovrà essere restituita in caso di mancato esercizio del diritto di acquisto nei termini convenuti⁸ (art. 23 co. 1-bis del DL 133/2014);
• la possibilità di prevedere diritti di recesso, clausole penali e/o meccanismi condizionali, di disciplinare la cedibilità della posizione contrattuale ovvero regolamentare gli effetti dell’inadempimento dell’obbligo di trasferimento, oltre a quanto già previsto dalla norma.

4. Godimento dell’immobile

Ai contratti di rent to buy “si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili” (art. 23 co. 3 del DL 133/2014).

Si tratta delle norme civilistiche sull’usufrutto in relazione, in particolare, ai seguenti aspetti:

• l’obbligo di redazione dell’inventario da parte del conduttore (art. 1002 co. 2 c.c.) e la prestazione di idonea garanzia (artt. 1002 co. 3 e 1003 c.c.), prima del conseguimento del possesso del bene (art. 1002 co. 4 c.c.);
• gli obblighi a carico del conduttore per le spese e, in generale, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria del bene, nonché le riparazioni straordinarie rese necessarie per l’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione (art. 1004 c.c.);
• gli obblighi a carico del concedente per le spese di straordinaria amministrazione (art. 1005 co. 1 c.c.). Se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, è in facoltà del conduttore di farle eseguire a proprie spese. Le spese devono essere rimborsate (art. 1006 c.c.).

Il rinvio, poi, agli artt. 1012 – 1013 c.c. comporta l’applicazione della normativa sulle pretese di terzi e/o liti. Nello specifico:

• se un terzo commette usurpazione sul fondo o altrimenti offende le ragioni del proprietario, il conduttore è tenuto a fargliene denunzia e, omettendola, è responsabile dei danni che eventualmente siano derivati al proprietario stesso. Il conduttore può far riconoscere l’esistenza delle servitù a favore del fondo o l’inesistenza di quelle che si pretende di esercitare sul fondo medesimo, chiamando in giudizio il proprietario;
• le spese delle liti relative alla proprietà e al godimento da contratto di rent to buy sono sopportate dal proprietario e dal conduttore in proporzione del rispettivo interesse.

5. Inadempimento

Sono previste determinate conseguenze in caso di inadempimento delle parti.

Risoluzione del contratto

In caso di risoluzione per inadempimento del:

• conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e a ritenere interamente i canoni a titolo di indennità, salvo diversa pattuizione delle parti;
• concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali (art. 23 co. 5 del DL 133/2014).

Una specifica ipotesi di risoluzione per inadempimento, poi, è prevista in caso di mancato pagamento da parte del conduttore, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo (cioè, il 5% del totale dei canoni) – (art. 23 co. 2 del DL 133/2014).

Esecuzione in forma specifica

In caso di inadempimento, il legislatore riconosce la possibilità di avvalersi del rimedio di cui all’art. 2932 c.c., in tema di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto (art. 23 co. 3 ultimo periodo del DL 133/2014).

Nello specifico, ai sensi di tale disposizione, “se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso“.

Ad esempio, nel caso di inadempimento del concedente che, a fronte dell’accordo con il conduttore circa l’acquisto dell’immobile in godimento, non voglia stipulare il contratto di compravendita, il conduttore potrà esperire l’azione di esecuzione in forma specifica, ottenendo una sentenza produttiva degli effetti del contratto non concluso.

Il credito del conduttore, con la trascrizione del contratto nei Registri immobiliari, gode del privilegio speciale.

Fig.2 – Rimedi in caso di Inadempimento

6. Fallimento

In caso di fallimento del (art. 23 co. 6 del DL 133/2014):

• concedente, il contratto prosegue. Viene fatta salva l’applicazione dell’art. 67 co. 3 lett. c) del RD 267/42, che esclude l’azione revocatoria per le vendite ed i preliminari di vendita trascritti, i cui effetti non siano cessati, conclusi a giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, ovvero immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell’attività d’impresa dell’acquirente, purché alla data di dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio;
• conduttore, si applica l’art. 72 del RD 267/42, così rimettendo al curatore, con l’autorizzazione del comitato dei creditori, la valutazione relativa all’opportunità di continuare il rapporto o di scioglierlo. In caso di scioglimento del contratto, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, quindi anche per la quota parte imputata al prezzo dovuto per l’acquisto salvo diversamente stabilito dalle parti (art. 23 co. 6 del DL 133/2014, che rinvia alle disposizioni di cui al co. 5).

Con riferimento a quest’ultimo punto, il Consiglio nazionale del Notariato, nella nota 15.9.2014, ha osservato che “tale rinvio implica l’applicazione anche degli ultimi due commi dell’art. 72 L.F., i quali assicurano una particolare tutela al promissario acquirente che abbia trascritto il proprio titolo: si deve ritenere, pertanto, che la medesima tutela spetti al contraente di un contratto di godimento in funzione della successiva alienazione, debitamente trascritto, cui sia stato attribuito il diritto di acquistare“.

Nello specifico, ai sensi dell’art. 72 co. 7 del RD 267/42, in caso di scioglimento del contratto trascritto, l’acquirente ha diritto di far valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto il risarcimento del danno e gode del privilegio di cui all’art. 2775-bis c.c. a condizione che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare non siano cessati anteriormente alla data della dichiarazione di fallimento. Il co. 8 della disposizione richiamata precisa che l’art. 72 co. 1 del RD 267/42 non si applica al contratto preliminare di vendita trascritto avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell’attività di impresa dell’acquirente.

Fig.3 – Fallimento del concedente e del conduttore

In merito all’aspetto applicativo del contratto di rent to buy, si richiama l’interessante pronuncia Trib. Verona 12.12.2014, che ha autorizzato la stipula di tale contratto in ambito fallimentare.

Il Tribunale ha specificato che:

• il contratto di rent to buy costituisce un nuovo contratto non assimilabile a quello di locazione;
• a tale contratto non è applicabile la disciplina del contratto di locazione con particolare riferimento alla durata minima;
• le parti possono determinare il contenuto in maniera autonoma. In ogni caso la durata del contratto non può superare i tempi della “ragionevole durata della procedura”, che viene fissata in 3 anni;
• la proposta contrattuale deve essere integrata con l’espressa previsione del rilascio immediato dell’immobile alla scadenza della durata dei 3 anni, qualora il conduttore non intenda esercitare l’opzione di acquisto;
• per l’ottenimento del titolo esecutivo, l’atto deve essere stipulato per mezzo di notaio, a spese del conduttore, con l’indicazione che l’immobile dovrà essere rilasciato libero da persone e cose (di proprietà del conduttore) alla scadenza.

1. L’art. 23 del DL 133/2014, nel definire gli elementi caratterizzanti del contratto in commento, non ha previsto anche la relativa disciplina fiscale. In merito a questi aspetti si rinvia alla circ. Agenzia delle Entrate 19.2.2015 n. 4. Sul commento della circolare citata, cfr. Mauro A. “Doppio binario per il canone del contratto di rent to buy”, Il Quotidiano del Commercialista, www.eutekne.info, 20.2.2015. Sugli aspetti fiscali del contratto di rent to buy si è soffermata anche l’Associazione Italiana dei Dottori Commercialisti nella Norma di comportamento n. 191. ↩︎
2. Tale conclusione è confermata anche dal co. 6 dell’art. 23 del DL 133/2014, ove si fa riferimento al fallimento del conduttore e del concedente. Da ciò è possibile dedurre l’ammissibilità di utilizzo del negozio da parte di persone fisiche che operino nella veste individuale, imprenditoriale, oppure da persone giuridiche, ecc. (cfr. Semprini A. “Rent to buy”, in Digesto delle discipline privatistiche, UTET, 2019). ↩︎
3. Si veda AA.VV. “Rent to buy di azienda”, in Quaderni della Fondazione italiana del Notariato 2/2016. ↩︎
4. In merito, si veda Mauro A. “Il rent to buy si trascrive come un contratto preliminare”, Il Quotidiano del Commercialista, www.eutekne.info, 17.9.2014. ↩︎
5. Ai sensi di tale disposizione, “Si deve cancellare la trascrizione dei contratti preliminari quando la cancellazione è debitamente consentita dalle parti interessate ovvero è ordinata giudizialmente con sentenza passata in giudicato”. ↩︎
6. Infatti, come precisato nella Relazione illustrativa, tale tipologia contrattuale “è a «maglie larghe» per consentire all’autonomia privata di meglio modulare il contenuto del contratto in funzione delle specifiche esigenze e nell’ottica del miglior soddisfacimento degli interessi di entrambe le parti”. ↩︎
7. Come sottolineato dalla Fondazione Nazionale dei Commercialisti, nel documento 15.3.2015, p. 5, riferendosi la legge solo una quota della parte dei canoni imputata a corrispettivo “sarebbe pertanto opportuno che l’importo complessivo dei canoni sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione al fine di garantire il proprietario per l’eventuale danno subito per non aver potuto concludere altri affari”. ↩︎
8. Sul punto, è stato osservato che dalla disposizione si ricava che non necessariamente il conduttore ha diritto alla restituzione dell’intera parte di canone versata a titolo di acconto prezzo, potendo le parti prevedere un sub-frazionamento della parte di canone imputata ad acconto prezzo in due “quote”, per il caso in cui il conduttore non eserciti il diritto di acquisto: una quota sarà a lui restituita dal concedente; l’altra sarà invece trattenuta da quest’ultimo (cfr. Semprini A. “Rent to buy”, in Digesto delle discipline privatistiche, UTET, 2019). ↩︎